1

“激战”城市中心区的烦恼：

相对安全的销售去化背后是

饱受利润被蚕食的困扰

城市中心区建设用地竞争越来越激烈，在地价高企、房价受调控的背景下，在城中心区拿地激战面临的利润越来越微薄，这越来越像是一场鏖战。无论是实力雄厚的前50强企业，还是被大公司碾压、不得不考虑寻找新的细分市场的中小开发商们，都被当前的行业利润下降的局势所困扰。据不完全统计，即使是前50强的地产企业们，在每年的新开拓用地份额中，仍然有30%~70%比例的新增货值的是来自于协议拿地，而不是招拍挂形式的摘地。

诚然，城市中心区的项目虽然利润微薄，但具备相对安全的销售市场。所以多数企业仍然在这个战场上坚持着。 可以这样说，城市中心区的开发战役，是产品研发创新的战役；是在有限预算边界下、需要进行快速去化同时，还需要全面控制成本的战役。

2

郊区化开发，是陷阱还是馅饼？

既然城市中心区的成熟地块，遇到各种竞争和限价、竞价等因素的困扰，于是很多开发企业开始逐步将捕捉地块的眼光落脚于大城市的郊区。

郊区最大的特点是价格弹性空间很大，更直白的语言来说，就是郊区的房价涨得快也跌得快。以上海为例。我们查阅上海城市内中环地区的房价，可以发现这些年一直处于稳定爬升的状态；而上海外环区域的房价，却有着相对较大的波动。

郊区化项目开发的另一个特点是：时间周期长。配套设施建设成熟需要的时间长，因为配套不成熟，因此大多数项目都存在人气不振的问题。而这样的问题，是困扰销售团队完成目标的最大掣肘。

3

快速提升项目聚客能力的8种手段

要想在郊区布局地产开发，那么首先就要解决的是提升地段的热度问题。特别是对于郊区大盘开发的项目而言，在样板区或者首期项目开发时，就必须能做足人气，才能蓄到足够的潜在客户，这点尤为重要。然而，这样的问题，摆在每一个开发商面前，都是一道难题。那么，这样的问题有没有标准的解题答案呢？

根据我们这三年来聚焦郊区项目进行了近50个大型项目的研究和策划经验来看，在当前市场这样的问题往往有如下8个方面的发展策略，我把他定义为有8种模式。

模式1：网红公建点燃模式

阿那亚图书馆被誉为“全中国最孤独的图书馆”，海边一座突兀又敦实的建筑，灰色水泥墙、简单的线条带着性冷淡风，确实给人孤独和略带压抑的感觉。

中国的大陆海岸线绵延1.8万公里，从辽宁、河北、山东、江苏、浙江、福建、两广和海南，滨海度假项目何其多，为什么阿那亚项目能够脱颖而出？究其原因，还是其抓住了市场需求，打造了具备美学品味和精神文化高度的公共建筑设施，从而获得了市场的认可。

2010-2019年我国博物馆接待人次增长近了3倍，但场馆增长的速度极慢。

希特霍伦（又称“羊角村”）是荷兰上艾瑟尔省境内的一座小村庄，因早年曾经在挖煤时发现了野山羊角而得名“羊角村”。村内河网密布，水道纵横，所以也有人称这里是“荷兰的威尼斯”。这个只有2620个居民的小村落，每年吸引来自中国的游客就有20万之多。

拈花湾香月花街的拈花塔

南昌万达城乐园

哈尔滨融创雪世界

崇明岛的绿地长岛

模式4：体育综合体驱动模式

相比旅游度假业的繁荣，体育产业在中国也处于快速发展期，但相比发达国家，中国的体育休闲度假产业还有很大发展空间。从市场数据来看，2019年中国共有体育场地195.7万个，体育场地面积25.9亿平方米，人均体育场地面积1.9平米，远低于美国16平米和日本19平米等发达国家的水平。

模式5：酒店乐园引领模式

开元森泊度假乐园

除此之外，世茂集团在上海打造的矿坑洲际酒店和精灵之城主题乐园模式，今典集团打造的红树林度假酒店模式，也是这类一站式度假项目的经典案例。

模式6：特色农场引流模式

以农业为主题的郊区项目聚客模式，也是一种非常具备参加意义的模式。这类项目往往布局于靠近农村的自然度假区，在集中建设区的周边，存在大量的林地、田地等一般农业用地。针对这类项目的土地资源，传统的做法是进行大量农家乐和民宿的开发。

但随着乡村振兴和乡村度假产业升级到如今，这类小体量、单点式开发的农家乐和民宿已经不能满足规模化发展重大项目的需求。因此，越来越多的开发企业，在郊区度假布局时，开始将原有的农家乐进行了升级换代，引入了集农业观光、农业生产、旅游体验、研学、康养等多种功能为一体化的特色农场，他们用地面积相对较大，业态更加多元，体验更加丰富，从而拉动了农场式综合度假目的地的开发。

其实农场型度假最早诞生于欧洲地区，奥地利、法国、英国、德国等景观农业发达国家，都拥有非常好的规模化农场的资源。在二战后，欧洲大规模普及乡村旅游时代，农场旅游就是一个非常重要乡村度假模式，他们依靠美丽的田园风光、特色的民俗美食、舒适的田间民宿、丰富的体验活动，深得大城市度假客人们的喜欢。

在亚洲国家的这类项目里，最为经典的案例还是日本的MOKUMOKU农场，它几乎引领了日本所有的农业观光项目的模式先河。

集多种功能于一体mokumoku农场

模式7：研学营地度假模式

在很多郊区度假项目中，针对孩子们的研学营地也是一种投资轻、见效快的激活市场活力型的项目。这类项目可以利用木屋、树屋、帐篷、房车等轻投资的设施，在不破坏农林业生态环境的基础上，营造出丰富多彩的度假空间。

这里除了度假，自然教育和自然课堂也是很多营地的工作坊。通过老师们精心设计的课程，孩子们在营地中认知自然、建立友谊，度过一段欢快的集体生活时间。大人们也可以在营地里获得良好的休息、建立亲近自然的关系。

房车、野奢帐篷、木屋、树屋

在这类项目中，较为代表性的案例就是北京的日光山谷。

日光山谷，轻奢型自然度假影帝乐园

模式8：村落改造模式， 用美食和艺术点燃乡村

很多郊区型的项目，由于整体规划的用地种类复杂，往往都会夹带了村落改造的业态空间。对于这类村落改造型的项目，除非项目本身的村落具备了如黄山西递宏村那样的极佳的审美和历史文化价值，大多数村落都需要进行硬件的修建和文创产业的再造。

用美食和艺术点燃乡村，是国内行业内常见的一种操作方式。在美食方面，袁家村是个代表性的案例。但除了袁家村的成功之外，很少有通过民俗美食获得成功的案例。而另一类文化艺术村落的修建模式，往往具有更普遍的参考价值。

袁家村不是一条简单的小吃街，它代表着乡村旅游的兴起发展

通过广泛发动社会设计师和文创产业的力量，通过艺术节庆活动、装置艺术设施，乡村艺术文化空间，都可有效激活乡村的力量，构建独特的审美、文化和艺术风情。

从日本的越后妻有大地艺术祭、到西安的新网红村落长安唐村，国内外通过文化艺术点燃乡村的实践比比皆是。有调研显示，日本社会的年轻人中，有40%都有一种回归乡村的度假生活理想。可见这样的理想生活状态，具备了较为深厚的市场需求基础。

越后妻有大地艺术祭，被称为最成功的“艺术振兴乡村”样本

终南山下，神禾原上，滈河蜿蜒。长安唐村，梦回诗意故乡

4

总结

兵无常势，水无常形。

转战郊区度假项目开发，随着市场环境的不同、产业基础的不同、土地资源的不同和投资主体运营管理能力的差异，可以说每个项目都是一种挑战。但是，上文所总结的8种基本模式，可以说是最为常见的，利用大都市郊区的自然资源、都市圈层力所能及的产业力量，可以被市场接受、而且适合投资打造的项目类型。当然在实际操作的每个项目都不一样，但多多少少都能发现上述8种基本业态的影子。我们需要结合自身项目的定位，选择最合适的项目进行组合式创新。

值得注意的是，上述8类郊区度假引流模式，往往都需要大小不一的投资，从每类项目自身的投资运营的回报周期来看，基本都符合文旅运营型项目的投资运营常态，时间相对比较长。如果某个项目能够短期收回投资，可以说这个项目几乎是行业孤品案例，不具备广泛的借鉴意义。

因此有效的郊区度假开发，往往是将上述这些业态模式，结合度假地产和度假社区的开发融合在一起，再加之高水平的综合运营管理，才能取得经济效益、产业发展和社会效益共赢的局面。

全文完。 感谢您的耐心阅读。关注作者微信公众号：创新型文旅俱乐部 文章第一时间推送

游学 活动推荐

【游学时间】2021年1月10-12日（3天）

【游学地点】杭州、无锡

【参加要求】地方政府、开发商、建设单位、运营管理公司、规划设计机构、投资企业、产业链公司 董事长、总经理及高管团队参加（30人）

【主办单位】北京壹方城智汇科技有限公司

<北京壹方城智汇科技有限公司是中国文旅、特色小镇、田园综合体圈层最具前瞻性、最具实效的企业家学习及项目落地、资本对接的综合服务平台。

【游学亮点】实战研习：创新型企业家、讲创新型案例，围绕项目落地，策划规划、政策 、产业，进行深度研讨。联合发展：圈层资源对接、抱团发展

【游学标杆项目】

1.乌镇雅园： 最成功的养老度假小镇

（乌镇雅园，中国最成功的养老度假小镇。无论是从产品力的打造还是从商业经营角度上看，都应该算是最为成功的一个。)

2. 国家级世界名片：乌镇 亲子度假村：乌村

（中国首批十大历史